Konut Kredisinde Erken Ödeme Cezası Nedir?

Konut finansmanı dahilinde kullanılan tüketici kredileri, “Tüketicinin Korunması Kanunu” kapsamında, ve bu kanuna göre hazırlanan Konut Finansmanı Tüketici Kredisi sözleşmesi dahilinde kullandırılır. Bu kanuna göre bankalar sözleşmede de yer verdikleri gibi vadesine 36 aydan fazla olan konut kredileri için azami % 2, vadesi 36 aydan kısa olan konut kredileri erken ödeme durumlarında ise azami % 1 oranında erken kapama komisyonu alırlar. Bu tutarların alınması gereken üst limit olmakla beraber, alınmaması veya daha düşük tutarlarda alınması banka insiyatifindedir.

Neden Erken Kapama Cezası Ödenir ?

Alınan bu erken kapama cezaları niteliğindeki komisyonlar, sadece kredinin tamamını erken kapamada değil, vadesinden önce erken ödenmek istenen taksitlerde de alınmaktadır. Fakat şöyle bir durum vardır. Erken taksit ödemelerinde bir faiz indirimi söz konusudur. Alınan erken kapama komisyonu hemen hemen bu faiz indirimine denk geldiği için ortaya büyük bir dezavantaj yada avantaj çıkmaz.

Bankaların konut kredilerinde aldıkları bu erken ödeme cezalarının gerekçesi, erken ödemeden dolayı kayba uğradıkları faiz gelirlerinden dolayıdır. Ayrıca tüketiciye az da olsa bir caydırıcılık sağladığı için bireysel taksit ödemelerini zamanından önce ödemezler veya psikolojik olarak erken kapama düşünmezler. Alınan bu erken ödeme cezaları sabit ödemeli ödeme planlarına bağlanmış konut kredileri için uygulanırken, eğer değişken ödemeli yada ara ödemeli bir ödeme planı oluşturulmuşsa elbette bu tür ara ödeme dönemlerinden herhangi bir ödeme cezası alınmaz. Çünkü zaten sabit ödemeli ödeme planları dışında hazırlanan konut kredisi ödeme planlarına ödeyeceğiniz faiz miktarı daha fazladır. Pratik olarak size ödeme kolaylığı sağlayacak her ödeme planı, faiz maliyeti olarak geri dönmektedir.

Mortgage’dan Konut Kredisine Miras

Konut kredilerine, mortgage kredisi dendiğini de duymuşsunuzdur. Aslında mortgage kredisi, tabiatında konut finansmanı içerirken, daha farklı esnek bir yapı olarak düşünülmüştü. Bunlardan kısaca bahsetmek gerekirse, daha uzun vade, değişken faiz, alınan konutun dilediğinde borcu ile devri, mortgage kredilerinin fon haline getirilmesi ile ikincil piyasalarda menkul kıymet gibi alınıp satınılması sağlanması gibi konut kredileriyle elde edilen faiz alacaklarının finansmanda kullanılması ve erken kapamalarda % 2 erken ödeme cezası gibi. Evet yanlış okumadınız. % 2 kapama cezası mortgage tarzı kullandırılan bir konut kredisi özelliğidir. Mortgage kredilerinin adı ülkemize gelmişken, yukarıda saydığımız bir çok özelliği henüz kullanılmamaktadır. Fakat % 2 erken ödeme cezası yürürlüğe girmiştir. Mortgage’ın söyleminden önce bir kapama cezası söz konusu değilken, mortgage ile birikte konut kredilerine % 2 kapama cezası gelmiştir. Ama mortgage kredilerinin kendisi hayata geçmemiştir. Mortgage tarzı konut kredisi kullandırımın hayata geçmemesindeki en büyük neden 2008 yılında Amerika’da yaşanan krizin mortgage kredileri ile oluşturulan menkul kıymetlerden çıkmasıdır diye düşünebiliriz.

Bu yazımızda bahsettiğimiz erken ödeme cezası kısaca mortgage kredisi tarzı konut finansmanlarında alınan bir komisyondur. Alınma amacı ise, menkul kıymetleştirilen bu ürünlerin bir vadesi olmasıdır. Vadesinden önce kapanan kredi oluşturulan bu fonların vade getiri dengesini bozacağından bu tarz bir maliyet söz konusudur. Fakat ülkemizde konut kredilerinin faiz kaybından dolayı alınan komisyon olarak yansıtılmaktadır. Halbuki konut kredisinin erken kapatılmasından dolayı bankanın alamadığı faiz tutarı alacağı erken ödeme komisyonundan çok daha yüksektir. Bankalar az da olsa zararlarını kapama ve konut kredisi müşterisine caydırıcılık olması açısından “Tüketiciyi Koruma Kapsamındaki Kanun”da da yer aldığı gibi hazırlanan konut finansmanına bağlı tüketici sözleşmeleri ile bu haklarını kullanmaktadırlar.

Bir önceki yazımız olan Acil Kredi En Kolay Nasıl Çekilir 2020 başlıklı makalemizde en iyi kredi kartı ve kredi kartı sorgulama hakkında bilgiler verilmektedir.